どう考える？家づくりのマネープラン
ファッションや趣味の品物と違って、家は衝動買いをするものではありません。
家づくり（新築、リフォーム）を考えている人は何らかの計画を立てているはずですが、漠然としているケースも多いものです。
なんとなくお金がたまったから、頭金にしてローンを借りよう、なんていう人もいるのではないでしょうか。
これだけの金額が必要だから借りられるローンを探す、というのではなくて、まず、現在の自分がいくらなら余裕を持って返せるかということから借りられる限度を認識します。
また、新築にしろリフォームにしろ、直接的に必要な費用だけでなく、「諸費用」がかかることも忘れてはなりません。
それがどのくらいになるか、すぐに使える状態で（預貯金で）準備できるか、ということも確認しておきましょう。
自己資金は、いまある全体のマイホーム資金から、この諸費用にあてる部分を除いたものになります。
さて、ローンを利用する場合、あらかじめ確認しておくポイントがあります。
■購入物件のタイプ／マンションか、建売住宅か、土地を購入し注文住宅を建てるのか、など
■権利関係／所有権、借地権、定期借地権
■名義／個人か、夫婦共有か、親子共有か
これらの組み合わせによって、利用できるローンや税制面で違いが生じてきますので、それぞれ整理しておきます。
例えば、注文住宅や自宅をリフォームしようと考えたとします。
その中で、資金計画を立ててみると、目標金額を超えてしまうという事はよくあるケースです。
そんな時、あなたならどうしますか?
希望していた住宅機器のグレードを下げたり、工事費用の見直しをしたり…。様々な方法が考えられると思います。
本来、理想としていた家づくりの内容を見直すという事は、コストを下げる…という考え方が、とても手っ取り早いのかもしれません。 しかし、本当にこの考え方が一番良いのでしょうか?
家を新築・リフォームするという事は、一生のうちに何度も出来ることではありません。
高額で、何度も出来ることではないとすると 「理想の家を建てたい!!」と思うのが本音なのではないかと思います。
決められた資金(予算)の中で、 自分の理想の家を立てるための選択肢の一つとして、 施主支給を利用する方法があります。
この施主支給とは、施主(家を建てる人。以下、施主とします。)が 住設機器や建材を自分で安く購入してコストダウンする事です。 この方法を利用すれば、妥協せずに理想の家に住む事ができます。
子供と一緒に過ごす期間はもちろん、 人生には限りがあります。
一年でも、半年でも早く家を建てれば、それだけ長く理想の家で過ごすことができるのです。
新築の場合
頭金 2 割だと満足できる一戸建てが 建たないこともマイホームを手に入れるのに用意するのは、頭金 2 割と諸費用分。 そう思っていると、失敗するケースがあります。
マンションの場合はなんとかなっても、一戸建ての場合、土地購入に多く配分してしまうと、理想の家が建てられなくなるケースがあるのです。
そうなる原因は、注文住宅の場合、着手金や中間金などが必要となることが多いのに、それを予定していないから。
手元の現金が大幅に減ってしまうことになり、 予定と違ってしまいます。
住宅ローンでまとめて払おうと思っても、住宅ローンは住宅が竣工しないと下りない、 つまり、建築中に下りるわけではありません。
つなぎ融資を利用する手はありますが、住宅ローンが下りることが確定していないと借りられませんし、抵当権の設定がない分、金利が高めになってしまいます。
自分にあった物件の予算をはじき出しておこう
●着実に返していけるローン借入額はいくらなのかを家計とのバランスで計算する。教育費、老後準備など、貯蓄に回す分も考慮に入れる
● すでに貯めたマイホーム資金はいくらか
●両親から援助がある場合、金額はいくらか
上記の 3 つを合計したものから…、
●契約から引渡し後までの全段階での諸費用を差し引きます。
それが、自分にあった物件の予算となります。
3. リフォームの場合
予算は多めに見積もってプランをたてる
実際に工事が始まると思わぬところで思いがけない出来事が…
ということや、あれもいいな、これもいいなと、ついつい計画が膨らみがちになります。
最初の見積りどおりにいかないケースもありますので、理想的には1〜2割程度は余裕をもたせておくのが 賢明です。
見積りの段階でギリギリだと、工事中に予算オーバーということにも。 築年数の長い住宅ほど特に注意が必要です。
ローンは短期完済で
新築と違い、リフォームの場合は 建物自体の寿命も考慮する必要があります。負担を先送りしないためにもリフォームローンには頼らず、自己資金でまかなうのがベターですが、現実にはそうもいかない場合が多くあります。 現在の資金をすべて使い切るのも問題です。
ローンを組むときの基本は、10 年以内の完済、収入の 15%以下の支払額です。 手元資金とローンを組み合わせるのもひとつの方法でしょう。
いずれにせよ、借りる場合は「無理なく返済できるだけ借りる」が ポイントです。
建築会社の提携リフォームローンを利用する
どうしてもリフォームローンを利用する必要がある場合、借りる先はいろいろ考えられます。
利率と保証人の要不要、担保の要不要などの 条件との兼ね合いで選択することになります。
借りるときは収入の変化を考慮した資金プランを子供の入学・卒業・独立・結婚式、また 40 代〜60 代ではライフスタイルが大きく変化する年です。
当然、収入面でも変化するでしょう。
リフォーム資金を考える際は、 退職金をあてにした多額の借入や、年金生活で支えきれないような 負担の大きい返済計画は立てないことです。 金銭的にもゆとりを持ちましょう。
仮住まいなど、工事以外の費用を見ておくリフォームそのものに関して、基本的には工事費と消費税以外にお金はかかりませんが、仮住まいをする場合、その部屋代、引越し代、駐車場代などが必要です。
また、カーテンや家具等を新調するなら、その購入費用が必要になります。なお、増築の場合は固定資産税の見直しが 発生する場合があります。
マイホームと税金
納める税金
契約から決済前までにかかる税金は?
●印紙税(請負・売買契約締結時) ※物件1,000万円超〜5,000万円以下の場合 15,000円
●印紙税(住宅ローン契約締結時) ※借入金1,000万円超〜5,000万円以下の場合 20,000円
決済・引渡しに関してかかる税金は?
●土地・建物の登録免許税(登記時)
●固定資産税等精算金(中古住宅の場合、決済時)
引渡し後にかかる税金は?
●不動産取得税(取得後約半年後に申告)
●固定資産税 毎年1月1日現在の土地、家屋、償却資産 (これらを「固定資産」という)の所有者に対し、 その固定資産の価格をもとに算定される税額を その固定資産の所在する市町村が課税する税金です。 (ただし、東京都23区内においては、 特例で都が課税をすることになっています)。
* 納税義務者
毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋又は償却資産の所有者 * 税率 : 1.4/100
マイホームの節税
住宅ローン控除
住宅借入金等特別税額控除(住宅ローン控除)は、 一定の要件を満たす住宅の購入、新築・増改築を行い、住宅ローンを 10 年以上にわたって利用する人が対象です。
年末の住宅ローン残高に対して一定の割合の額が、所得税額から減額されます。「住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書」をもとに 確定申告します。
(給与所得者は 2 年目以降、年末調整で手続きすることができます)
